大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产开发贷的问题，于是小编就整理了2个相关介绍商业地产开发贷的解答，让我们一起看看吧。
如何确定房地产开发贷款的贷款额度？
房地产开发贷款的额度，取决于以下几个因素：
一、项目总投和项目自筹资金计算。首先要计算项目的开发总投，通常包括土地购置、土建、安装、设计、财务等费用，并预留部分不可预见费。总投和自筹部分的差额，是房贷额度参考因素。
二、项目的预计收入计算。根据项目容积率和预计的去化率，测算预计的项目回款，测算大致的项目总收入。同时，根据项目销售计划分期情况，得出每期销售预计回款。
三，项目的现金流分析。根据前述计算的项目投入和收入情况做出现金流的预测表，对于项目建设期和还款期的现金流进行测算。到这里贷款总额基本可以确定。
四、做敏感性分析和盈亏平衡点分析，修正项目贷款的金额和期限。
五、项目的担保情况。贷款总额受限于项目方可提供的银行认可的担保。
以上是根据我的工作经验，从纯技术角度来对房开贷进行阐述。我是空谷寒潭，与您分享我的知识。
房地产开发商从拿地到回款，每个阶段如何融资？
拍地阶段
这个阶段的融资需求主要是拍地保证金，这部分资金需要在拍卖前打款，未中标会退回，如果中标可以抵土地款。保证金需要是自有资金，所以这部分融资只能走非金融机构渠道（民间），或者以其他用途名义去金融机构借款。
一般在拍地成功后，土地款需要再3-6个月没完全支付，可以设置几个支付的节点。以前土地款可以通过信托走夹层融资，背后的资金来源主要是银行。新规后，夹层融资已经不可行了，目前土地款主要来源为自有资金或者民间资金。这个阶段行业内术语称呼为拿地前融，一般资金来源有几个，国企闲置资金、各类地产基金、私募基金等等。
地产基金一般是进项目公司股权，有真股权，也有明股实债。
私募基金一般是募集，也是进项目公司股权，有真股权，也有明股实债。
拿地后就是造房子了。这个时候资金来源最主流的操作就是银行的房地产开发贷款。一般来说，支付土地款后，就可以办理土地证，并且同时可以办理其他三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），***需要时间，一般在这个时间内施工单位就开始进场施工了。目前几乎所有的项目都是带资进场，施工企业在开发贷审批下款前会垫付资金（施工企业给项目公司融资），在开发贷审批完成后根据进度放款。这里需要注意，一般如果前期拿地前融做了，开发贷的资金项目公司会和施工企业一起操作套取出来后归还，项目施工由施工企业全垫资。
拿到预售证后，就开始销售，房款进入监管户，监管户资金可以支付工程款。
这个阶段，还有一些花式融资，主要涉及建筑材料的***购等等，基本都是通过供应链的模式操作，比如应付账款融资等等。
其实主要是拿地的钱，拍地的钱按规定要求是自有资金，不可以是银行贷款股东借款这些，拍地报名时就要交拍卖保证金（一般是底价的20%，调控时会调高，甚至有道60%的好像），这个是要提前提前交，然后拍下来的土地款大部分是可以分几个月或者1～2年[_a***_]的，但是这些钱全都是最近几年被央行大数据监管的，资金来源如果不对容易被查出来就很麻烦了，所以融资的渠道就相对少一些，拿到地后的融资渠道就多了，银行的开发贷、信托私募、民间融资等等。
到此，以上就是小编对于商业地产开发贷的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产开发贷的2点解答对大家有用。
