大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产市场历年变化分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产市场历年变化分析的解答，让我们一起看看吧。
财报季，各房产公司财报透露了房地产行业当下怎样的趋势？房企格局是否会变，求分析？
房地产行业之所以是经济发展的龙头产业与支柱产业，是因为其发展与景气指数不仅与国家调控政策密不可分，也与城市等级、经济结构、人口水平、产业发展等密切相关，行业在经历了20年的高速发展后，正在走向新的阶段：活下去的阶段。
我们从调控、竞争和市场三个角度来简单分析：
一、政策调控将加速大鱼吃小鱼、小鱼自行退出的局面。
土地招拍挂制度的推行，使得获得土地的方式逐渐被资本代替，过去拿地的方式已经慢慢退出市场，未来主要是通过资本拿地，土地***将集中到国企央企、龙头企业，这就迫使地方小房企慢慢退出市场。看看各房企公布的土地储存数据就知道，小房企现在要在二线城市以上拿地已经越来越困难，随着TOP100房企向三四五线城市下沉，地方小房企的生存将越发艰难。
二、利润和风险的模式正在发生变化，房企需要重新重视品牌、规模及市场。
房企的利润获得来源主要是靠资金周转获利，而非单纯面粉与面包的价格关系。房地产行业是一个资金高度密集型的行业，其资本的周转效率产生的效益远比简单计算成本与价格差重要得多。一块土地的开发，***如土地出让金为1个亿，前期资金投入0.6-1个亿，1年后销售回收金额可达3-5亿，扣除建筑、营销与财务成本，毛利可达1亿左右，如按总投资的毛利率计算，利润率约为15-20%，实际按投入成本核算，利润率则为100%，甚至更多。
快周转的模式让许多房企在近几年获得高速发展，但随着“房住不炒”的主基调强力推进，未来房价的预期将由“涨”转向“稳”，房企的债务风险加大，企业必须通过品牌和规模实现快周期和溢价，同时也能抵抗周期调整的风险。
房地产一直是政策导向非常明显的行业；这些年受土地、银根等限制性的政策影响发生了激烈的几轮开发商的洗牌。而行业的趋势很大程度大多会从政策导向、人口及需求、城市的规划几个层面出发分析；在过去的时间，因为行业市场的简单粗暴，很少有从这个层面去分析。在当下的市场因为经过洗牌后，存活的也仅剩上市品牌房企，从财务报表的情况着实可以反应出一些问题，但在报表数据的真实性就有待结合当地城市具体情况及真实数据调研综合分析。这个问题很好，抛开政策层面可以在一定程度财报的数据上，还是可以反应出一些市场趋势的问题。那么可以从以下几个方面来分析：
房地产是一个现金流量高周转的行业；通过这个数据可以分析该企业***需求的量额程度，当现金流量负数越大代表房企需求的回款数额也越大。那从房价的涨跌趋势可以预估，市场不会在短期内出现猛涨的可能，房企一定会先考虑销售量，在考虑销售价格。
二、现金及现金等价物净增加额
一个行业的真实的市场趋势一定和供需有直接关联。房地产行业也不例外，当供给与需求比例发生变化，市场的量价的走势也会发生变化。从财报的这一点不难看出，当数值为负数时市场是需大于供，当数值为正数且逐年翻倍增长时，代表房企大部分建好的房子没有销售变现。那在接下来的市场主要就是去库存的状态。
三、利润率报表
市场越来越透明，房地产项目从土地、各项税费、各城市的建安成本、营销成本到销售价格大致可以估算房企每个项目的营业毛利润。而现在加上政策的价格导向一些城市已经更加明确房企的回报利润。这一点在财报中如果企业的主营利润得不到逐年的稳定或增长那企业的压力会很大，也很难确保品牌各项服务质量对消费者的保障。
综合所述，在这样的公开政策背景下考量房企的是企业的经营能力，[_a***_]融资成本、建筑成本、营销成本；而三者没有一个强项的企业在未来更加难以生存。而从当下的各类房企2019年报中分析，市场趋势整体属于库存量大，房企的回款资金需求量大，市场房价短期内上涨的支撑不足，是消费者购房的最佳时期。
目前为止，碧桂园、融创、万科等房企已经公布2019财报，从中可以看到几个重大趋势：
1.龙头房企仍在快速增长
2019年，碧桂园实现销售金额5522亿元，同比增长10.0%，超出2019年TOP100房企6.5%的权益销售金额增速；销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。净利润612亿元，同比增长26.1%。
2019年，融创收入总额为1693.2亿元，同比增长约35.7%；毛利为414.1亿元，同比增长约33.0%。全年合同销售金额约人民币5562.1亿元，同比增长约20.7%。
2019年，万科实现营业收入3678.9 亿元，同比增长23.6%；房地产业务实现销售金额6308.4 亿元，同比增长3.9 %。
房地产财报季，可以说是几家欢喜几家愁，数据有好看的也有对比往年有下降的。而整体房地产未来目标大多都是降低其负债率。减量提质，提高利润将是房企未来追求的方向。
楼市作为高杠杆运行的行业，去杠杆，降低负债率还是房企未来主要目标。随着疫情对经济的影响以及政策对楼市的严控，部分房企也纷纷降低了未来一年的销售目标。而“谨慎拿地与处理掉不好的资产”也成为很多房企未来的计划。
未来持续会出现大鱼吃小鱼的现象。小房企在艰难的楼市环境中可能会被实力大的房企吞并。房地产可能将会出现新的一轮洗牌，而有实力，融资能力强等的大房企活下去的能力也会更大些。而一些小房企可能会因此消失在地产界。
而对于海南楼市，楼市更是受多方面的影响，不仅仅是整体的房产环境，海南更是在前些天针对地产又出了新政，特别是现房销售这一点，将彻底洗牌海南的楼市市场。新拿的地块开发现房销售对本就是高杠杆的房企将是更大的考验，这也在一定程度上拔高了进入海南开发房产的门槛。之前只要你能买到地就可以开发卖房，而现在买地后你要开发成现房才能卖房。从买地到现房至少需要2年左右的时间，这2年周期项目是没有造血能力的，这对于小房企来说是致命的。因此在未来时间，我可能会看到小房企会陆陆续续退出海南楼市，能留下来的都是有实力的大房企。
恒大七折狂甩地产，暗示了什么？向市场传递了什么信号？
恒大七折销售楼盘不能算狂甩，从恒大本身来讲并不是赔本赚吆喝，恒大如此实力雄厚的大地产商也会根据现有实际情况作出最有利于自己的运营策略，***的唯一目的就是快速现金回款，降低自身债务。
卖房子的针对的永远是买房子，现在“买套房子”除了你有需求，还要符合购房条件，那就是国家出台的限购令及相关 的政策，经济条件够的情况下你还得能“买”，这样一来买房子的人群就大幅缩水了。
作为百姓，作为有需求的刚需购房者，实际关心的就两点：
1、房子的价格；（单价和实际成交价）
2、是否还有增值空间；（投机心态）
按现在市场信息所给的信号，又受到疫情的影响，楼市是持续稍微走低态势，我们不需要考虑恒大让利促销的实际目的，不论是为了现金回款，为了减少负债，为了减低储备等等原因，七折这样的力度相对于市场预期还是挺大的，但对恒大本身仍然是之前提到的还是存有一定的利润空间。这样的优惠对于刚需购房者无疑是一种吸引，抓住了购房者对于购房的心理核心，给你一个心理承受的底价，低于市场价格，就算楼市短期不涨再降价这个价格也估计是底价了，至少不会让购房者从心里上认为有损失，这是完全以购房者的心理给出了折扣，势必会引起需求者的广泛关注。同时也可以达到***活跃“销售氛围”的目的。
此举也暗示了楼市岌岌可危的现状，暗示了基本所有地产商所面临的资金断裂问题的现状，既然购买力已经可以大约预估就是这么多，这么大，那么抢到越多就越有利，对于地产市场，这对中小发展商是一次相对大的冲击，毕竟实力与储备力相差悬殊。直至现在国家持续坚持住房不炒，楼市在这样的环境政策下只是有行无市，已等同于市值衡量评估房值，也就是有价无人问，看着也算平稳反正房子属于不动产，观望一下，持继续坚挺态度者居多，毕竟改革需要牺牲掉一部分人的利益。
最后， 价格虽说是最吸引搭车置业者最关心的核心问题，但实际购房还需结合自身的实际财务状况进行预算，包括房子的单价，最后的实际成交价格，和其它一系列产生相关的费用，以及合同范围内所有的相关内容要看清。
一切信号都表明，国家将继续加强对我国楼市的调控政策。
三条红线的出台，无疑是应对现在房地产企业扩张设置了严厉的障碍。资产负债率，净资产率，短债占比等等，条条红线都直击房地产企业的发展命脉，资金。
恒D，作为三条红线都踩中的企业，当务之急，肯定是要回笼资金，尤其是急需将在各地楼盘，***取一切可能的措施变现，解决目前的流动性问题。
那么，不管恒D也好，杭州楼市新政也好，在持续传递出一个信息，那就是房住不炒政策的坚决推广和执行。劝各位不信邪的人，千万不要一意孤行！
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开了房地产座谈会，会上有万科、恒大、碧桂园、融创等12家房地产企业，在这一次会上宣布了对重点房地产企业资金监管及融资行为的管理规则。
监管部门要求在未来3年的时间，重点房企要完成降低负债的目标，其中重点重申了“三条红线”即：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。
如果按照这个基准，这12家房企中有11家在上半年负债率超过了70%，恒大“三条红线”均被踩中，截止到2020年6月份，恒大总负债额高达1.98万亿，客户预付款为1486亿元。按照政策“剔除预收款后的资产负债率”超过了79.8%已经超标。
从恒大上半年年报可以看到，其有息负债总额为8355亿元，净资产仅为3164亿元，第二条红线当中“净负债率”已经超过199%，严重超过了100%的红线。
最后一条红线“现金短债比”上，恒大短期债务3957亿元，而现金只有2046亿元，也就是说“现金短债比”仅为0.52。
毫无疑问，恒大成为12家重点房企当中，最危险的一家。一向激进的融创，在负债总额上为8625，其中客户预付款为2434亿元，如果剔除这部分资金，以目前融创9964亿元总资产来看，其“剔除预收款后的资产负债率”为62%，没有到70%。“好学生”万科该项数据只有49%，而且万科净负债率仅为27%，现金短债比高达1.95倍，也就是说万科账户上躺着大量的现金。
到此，以上就是小编对于房地产市场历年变化分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产市场历年变化分析的2点解答对大家有用。
