大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产商铺活动套路分析的问题，于是小编就整理了5个相关介绍房地产商铺活动套路分析的解答，让我们一起看看吧。
- 开发商最怕业委会什么？
- 商铺投资内幕来了，提前看避免跳坑｜北京商铺转让信息用什么平台？
- 在生意场上，生意买卖的江湖很大、水很深，你遇见过哪些套路与陷阱呢？
- 免费装修店铺门面可以相信吗？
- 商铺90万买(首付50万，贷款40万)，月租金7490且每年7%递增，划得来吗？
开发商最怕业委会什么？
提出这个疑问的人不是脑袋有问题，就是心理有毛病，否则就不会提出这么无聊的问题。
开发商是小区的建设单位，他的工作就是在土地上的按照国家有关规定及规划部门批准的施工图，建设房屋卖给业主。当房屋的保修期过后，小区业主就跟开发商没有什么关系了。
开发商只要遵守国家法律法规及与业主签订的《商品房买卖合同》，履行合同的约定，按国家有关规范确保质量合格、按约定的时间将建好的楼房交给业主；为业主选聘前期物业管理服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》；为业主办理不动产证书并做好保修期的工作，就可以了。
业主委员会是小区业主自治管理物业的组织，是小区业主大会的执行机构。业主委员会是在小区满足业主入住率达到50%或首位入住的业主居住满两年的情况下由业主在所在街道办事处申请成立的。业主委员会成立，时间最快也要在小区竣工验收后二年。
也就是说，业主委员会通常是在小区保修期过后才成立，业主委员会与开发商并不会有什么交集。
同时《物业管理条例》明确规定，业主委员会不能从事本小区物业管理以外的任何活动。
从上面分析中我们可以明确下面两点：1、开发商与业主委员会并不存在交集；2、业主委员会只能从事与本小区物业管理有关的活动，不能从事本小区物业管理以外的任何活动，而开发商并不从事物业管理活动，即便前期物业管理服务企业是开发商的下属企业，那也是不同的法人组织。
因此，开发商最怕业主委员会什么？就是一个可笑的伪命题。
作为住宅小区的建设单位——开发商，在为购房者办理分产权登记后，住宅小区内尚有未出售房屋期间，其在小区内的身份是业主。业主委员会是业主大会表决选出的业主***组织。只要业主委员会成员坚守本分，依法履职，开发商也只能是小区的一户业主。
开发商最怕的是业委会一心为业主的利益和居住环境维护权利，正直不贪财的业委会成员，物业公司是开发商在业主身上长期获取利益的一个分支公司，本身小区公摊面积和绿化环境都是属于业主，还有一部门小区的广告宣传活动收取的资金，利用小区周边环境收取的资金都属于业主们，业委会一定要保护好业主的大修基金，物业公司会釆取各种手段来套取关停电梯改造小区环境等手段，其实电梯是一个很简单运行工具平时维护成本很低，开发商不存在害怕业委会，开发商怕的是业委会懂得***也懂得小区维护保养的知识而且正直的人。
开发商和物业公司老板最怕业委会拒绝***，坚持清廉公正！业委会不入伙，公共***收益的肥肉就难私吞了，物业公司老板就没安稳好日子过了，就站不住脚了！！！迟早滚蛋！但是，社会的实践告诉人们一个事实:有权就***！有钱能使鬼推磨啊！！！
开发商和物业公司都属于私人的资本集团。在房地产开发及物业管理各方面，首先考虑的是如何赚钱，使私人利益最大化。所以在很实际问题上存在着违法现象，而业委会恰恰代表了全体业主的利益，对开发商和物业起到了监督和制约的作用。正因为此，很多小区成立业委会困难重重，首先遭到开发商和物业的百般阻挠和刁难。开发商最怕的是业委会成立后，拿起法律的武器来维护业主的利益，开发商的日子就不好过了。
商铺投资内幕来了，提前看避免跳坑｜北京商铺转让信息用什么平台？
商铺投资内幕来了，提前看避免跳坑｜北京商铺转让信息用什么平台发布
“走过最长的路，就是套路”，对于商铺投资者而言，有的人买到了靠谱的好铺子，钱铺双收，高高兴兴享受“一铺养三代”，而有的人则泥足深陷，连投资的本金都取不出来......
今天我们就来看看商铺投资里常见的几个坑，帮助大家更好地投资商铺，规避损失。
1、产证问题
商铺投资
商铺的产证有多重要？就如同我们自己的身份证一样，在商铺发生任意权属纠纷时，产证能够起到关键的作用，同时也是投资人争取权益的最重要的法律依据，无论是后续的转卖还是出租，甚至是继承，产证都是关键的一环，但在投资商铺的过程里，却有一些朋友掉进了“无法办理产证”的陷阱之中。
根据春城晚报的报道，有投资客在2013年时花费了100多万购买了大都摩天购物中心的商铺，然而直到8年后，依旧未拿到房产证，而早前承诺的“返租”，也仅仅收到过3次，后续就再无了下文。根据调查，无法办理产证的原因是开发商虽然[_a***_]不动产数据审核通过了，但是***导致无法缴纳契税、维修基金等，于是产证迟迟无法办理。
在这种情况外，有些商铺则是本身不满足办理产证的条件，如我们此前说过的“分割式商铺”等，部分商铺花钱买到的仅仅是几十年的“使用权”，而非商铺产权，很多权益无法得到保障。
2、质量问题
选址找店
在生意场上，生意买卖的江湖很大、水很深，你遇见过哪些套路与陷阱呢？
十年前我刚开始做生意，有个四川说是厂家生产一种机器用的添加剂，让我做代理，因为和我做的不是同一类产品所以我拒绝了，过几天她给我寄来一些产品说不要钱让我代买，让我做北方区总代理！看他的东西就是一小瓶水我就没在意扔了！收到货三五天有个内蒙说是军工厂的人给9打电话说要这种货，我算了一下起码三四十万我能挣二十多万！但是要货到付款！我觉得这事蹊跷，我说我对着产品不熟你自己去找四川厂家吧，我给了他个地址电话，他哼哼唧唧说就想和我做生意，我只好黑四川打电话说有个生意不做不来你自己和内蒙那个人联系吧！四川这边说你是我们北方区代理你自己去做就可以了！我越想越觉得是圈套！！最后他们再打电话我都不理他们了！
看了几个回答，都是说传统的渠道商被厂家压货的问题，我正好有一些经验，也来班门弄斧说一下：
在互联网电商兴起之前，传统的渠道分销模式，就我了解，做的比较好的是日本公司（不是给日本公司吹，就事论事）。日本公司普遍实行PSI制度，就是对进、销、存、进行非常细致的系统化的管理，以销定产，所以还能看到很多制造类的日本企业，能做到零库存，商品一出厂就被拉走，这也是日本商品成本控制的一个关键。对于渠道商，厂家也压货，但我遇到的公司，把在渠道里的货，也算在PSI里，因为还没到最终用户手上，始终是个问题，要帮经销商解决了这些问题，以后才能转起来。所以有些公司为了完成PSI，会有一些“托盘商”，就是来垫付资金的公司，先垫付资金，将商品从工厂买出来，然后再由渠道商从这些托盘商那里进货。一个好的公司，会将这几方的关系处理的很好，因为大家都有利可图，否则就不能形成良性的循环；
在我做销售的那段时间，主要任务就是盯着经销商进货，也就是所谓的压货吧。一般经销商会代理几个品牌，而经销商的资金是有限的，你不占用了他的资金，他就会用这些钱去进别的货，这样你的货就卖的少了，所以要尽量让他多进货，占用了他的资金，再帮他快速卖出，这样周转快了，经销商也会愿意更多的进货，从而实现良性循环。有时会因为品牌问题或者产品问题，销售遇阻，那就赶紧想办法，提供促销费之类的支持，来帮助经销商快速消化库存，否则以后很难合作。
而到了现在电商时代，各个店铺基本都是厂家直营或者代发，这样其实对经销商而言，节省了库存费用和进货费用，而运费和运营费用直线上升。有数据表明，电商时代崛起的一些品牌，如三只松鼠之类的，流水很大，但净利润很一般，因为要在引流上花很多钱，一旦停止或减少投入，销量就直线下降，这算不算一个大坑呢？
其实生意场是一个很大的概念，有句话说，你的认知有多大，就能赚多少钱，你赚不到超出你认知范围的钱。在这里引用一下，生意场有阴谋有阳谋，被“骗”了也不一定是坏事，损失的钱可以再赚，能力有提高了就好。
大家一定注意啦，现在很多做视频的，说钱怎么好赚。让大家羡慕他然后跟他干，或者代理他，或者其他隐秘的方式。全是陷阱。
他那么赚钱还需要到***平台刷眼球转流量费吗？如果他是好心，做的人多了自然就不赚了，他傻吗？
都没必要多的推敲。总之做自己擅长的，了解的，而且先从小做起，能承受损失的规模，用时间换经验和利润。
善意对待生活，人生自然愉悦。
那年，朋友小李和她的男友看到水产市场生意火爆，寻思着本地人喜欢吃虾特别是河虾，这应该是个发财之道，便租了一辆可以装水产的货车去了安徽某个批发市场整了一大车的河虾回来，起初他们是看着人家装车的又是晚上，那家的批发商老客气了，装完车后知道他们路途遥远还请他们吃了顿宵夜整得挺丰富，大有以后常来常往的意思，至少小李当时就是这么认为的，当他们于凌晨时分赶到这边的批发市场一下货才发现，虾死了一半不说烂虾也多，个头也萎缩了不少，几个人全蒙了。按说，虾都是带水装车的，还备了氧气泵，当时批的时候挑的也都是活蹦乱跳的大个虾，怎么一回来全都变了模样？驾驶员二乎乎的说，可能是在路上没有喂，饿瘦了？除去死的烂的基本就没有几筐大虾能出的了手的，这明显是欺远客，被人掉包了，小李后悔死了，早知道是这样，哪怕是鱼翅燕窝也不能去吃那顿鸿门宴，现在怎么办？驾驶员的工钱总是要给的，还是赶紧处理了吧，那是他们第一次做生意也是唯一的一次，只好连送带卖的总算是把驾驶员给打发走了，亏的血本无归。
有一个客户说她老公是南方电网的领导，然后想做一批广告让我打样并报价，然后我打样去她公司的时候，只有几个人而且非常的偏的公司，他很客气的跟我倒茶，跟我闲聊，问我一些家庭孩子，婚姻的问题，然后一个劲的夸我年轻有为，然后说我会不会买那种国外的***，我想着如果这个单做下来了，有很大的利润，但我又不好拒绝她，我说我考虑一下，晚上的时候他发信息让我买，还买3万块钱的，而且是让我垫钱的那种，当时还是挺相信他的，为了不想让生意搞黄了，我自己垫了8000块钱帮她买了，结果中了，第2天我去给她钱的时候呢，我把我那个朋友带上来，然后让他们介绍成功了，如果买的话让他们自己去沟通。后面我那个朋友帮他买了2万块钱的，结果输了，后面公司跑路了。
免费装修店铺门面可以相信吗？
不可信。这是商家的套路，后面许多加盟费，达到多少有返利等等。还有请人指导，然后就是培训费，进多少货，达到什么标准，享受什么级别的优惠，一系列下了，等于把装修的钱出了，美其曰，免费装修店面，很深的套路哦，但是有很多人听到这消息就义务反顾的做。劝大家天下没有免费的午餐。
肯定不可信，因为天下没有免费的午餐给你吃。即便有人说给你免费装修门面，那肯定有套路等着你，哪怕是自己的至亲或者好友，他也不可能完全免费，毕竟要需要人工，需要材料的，这一切都是离不开钱的。明里免费，里面一定隐藏有套路，赚多赚少而已。
肯定不可以相信，天下没有免费的午餐，怎么可能会免费给你装修，这当中绝对隐藏着不透明的消费，到时候后悔莫及，最好找专业正规的装修公司，报价透明，没有***消费，这样花点钱，哪怕贵点，也可以放心，有什么问题，还可以按合同走，这样才有保障。
商铺90万买(首付50万，贷款40万)，月租金7490且每年7%递增，划得来吗？
商铺总价格为90万，每月出租价格为7490元，每年租金为89880元，也就是说年化收益率为89880元÷90万=9.***%，但从年化收益率的角度看，十分划算。而月租金以每年7%的速度递增，也就是第二年月租金为8014.3元，年租金为96171.6元，而年化收益为96171.6÷90万=10.69%，每一年将会增加回报率增比，更加划算。
可以说这样的回报率已经能够支付贷款的利息，现在5年以上贷款的年化利率为4.9%，如果存在上浮20%，贷款利率为5.88%。首付50万，贷款40万，支付贷款按照等额本息的方式进行还贷，10年月还款为4416.75元；贷款20年，月还款为2838.1元；贷款30年，月还款为2367.43元。而每月收取的房租则为7490元，完全能够应付贷款还款，并且仍旧有结余。
7490元-4416.75元=3073.25元，3073.25元×12=36879元，36879元÷50万元=7.38%；7490元-2367.43元=5122.57元，5122.57元×12=61470.84元，61470.84元÷50万元=12.3%。也就是说，实际上不仅仅能够月租金抵消贷款月供，还能进行一定的创收，创收金额在3073.25元至5122.57元不等，贷款时间的不同，创收的金额也就不同，并且回报率也是不同，在7.38%-12.3%之间。
可以说是一项十分划算的投资，已经能够超过10%的年化回报率，并且还拥有房产以及月租金以每年7%的速度递增，回报率很是可观。
作者不易，多多点赞，十分感谢！
如果能够保证租金能够稳定收入，还是很划算的，***设商铺持有10年后出售，算算总的收益为多少？
1、租金年化收益率
商铺90万，月租金7490元，一年租金为89880元，年化租金率为9.98%，而且还以每年7%增长，这个租金收益率非常给力。10年总共收益的租金约为124.1万。
2、贷款利息
贷款年化利率按照上浮30%计算，还款方式为等额本息，贷款本金为40万，期限10年，总共支持的利息为14.18万。
3、商铺升值情况
2000年商业营业用房平均销售价格为3260.38元/平方米，2017年商业营业用房平均销售价格为10323元/平方米，年平均增长率为7%，未来的房价如何走，估计没有人能够说清楚，但是有一点可以确定，货币超发和落户政策的宽松，未来的房价看涨，按照过去年平均增长率，90万的房产，10年的价格为大约为177万，卖掉后可营收87万。
4、50万首付用来理财能够挣多少？
我们按照银行3年定期存款利率上浮40%计算，50万存银行大约可以收益约20万。
总共可以收益211.1万（10年租金约为124.1万+商铺升值）
可以净赚145.87万，本金50万，年化收益约为29.17%，建议如果租金收益有保障，可以入手。
我自己有两套商铺，一套在上海外环外，一套在苏州昆山，所以也许能给你一点小小的建议！
你的商铺是90万买的，首付50万，贷款40万，然后还款期限应该是10年吧！（商铺按揭贷款必须首付50%，利率是上浮10%，所谓的50%是按照你要购买的商铺价值计算。）也就是说每个月的月供为4319元！而你的月资金为7490元，也就是一年将近9000元！
好了，我们算一笔账，年租金9万，商铺价值90万，每个月还款4319元，收租为7490！也就是说你的商铺的回报率为10%，并且每年7%递增，每个月还会有以租抵贷之后的3100元多余资金，那么从数据上来看，完全划算，并且是一套不错回报率的商铺！
但是我的建议是在看看几个方面来作分析
1.合同签了[_a1***_]？
2.你周围其他商铺的情况和回报率是如何的？
3.商铺是新铺还是老铺？
4.商铺未来附近有没有新的地标或者规划！
因为要知道商铺出租都是愿者上钩，你这个租客签订那么高的租金，不一定代表他能一直做下去，或者说下一个租客能够继续以那么高的回报率租你的铺子！所以第一要考虑的是周围的铺子是不是也是和你一样差不多的回报率！如果是，那么就OK没问题！如果不是，那你就要小心了，要懂得参考市场平均价！其次要注意的是如果是刚开盘不久的新铺子会可能有租金价格波动过大的可能，但是过了2-3年后才会进入一个正常稳定的区间，所以不要把新铺的回报率当做未来稳定后的回报率！
如果以上都没问题，我觉得这套铺子性价比真的不错，我的两套商铺回报率分别在7.5%和9%！目前也是以租还贷阶段！！我觉得有资金可以投资下商铺，虽然说一铺养三代的时代结束了，但是一铺养一代还是没问题的，再说了，经济和实体的周期都是轮动的，谁知道在互联网电商的大爆发之后不会再次迎来实体的崛起呢？？投资于未来才是正确的选择！！
看完记得点个赞哦！！
如果这些***设条件都是成立的 可以从现金流进行分析。40万商业贷款如果以4.9%贷款利率，十年期贷款期限计算，每月等额本息还款金额为4223元（负向现金流），每月7490租金收入（正向现金流）；两项相加实际每月净现金流为+3267元，12个月净现金流入+39024元。做一个粗略的计算，39024/500000=7.8%年化回报，可见首年的回报就很不错。由于每年租金收入会递增7%，因此每年正现金流会更高，收益会进一步提升。
如果把贷款期限拉长，负向现金流减少，净现金流会进一步提升，年化回报会更高。
当然理论分析永远是理论，实际上商铺的租金受供需关系影响，很难确保长期每年7%的租金增长。并且商铺较难出手，变现能力较差。流动性风险也是做投资时需要考量的一个因素。
到此，以上就是小编对于房地产商铺活动套路分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产商铺活动套路分析的5点解答对大家有用。
