大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产开发流程与分析实务的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产开发流程与分析实务的解答，让我们一起看看吧。
日本、美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房中产都怎么样了？
大家好，我是勇谈。对于国人来说比较熟悉的房地产泡沫破裂的例子其实就是上世纪80年代的日本和2008年美国爆发的次贷危机，房地产泡沫破裂后加杠杆买房和炒房的中产阶级一下子变成负资产是很常见的事情。多数人都选择了破产或者拒绝还房贷，以至于脱离银行倒闭破产，引发流动一系列的金融危机。借此机会简单谈谈我的观察。
加杠杆买房和炒房在房地产发展过程中很多国家都出现过，之所以泡沫会破裂主要还是监管出现了问题
第一、日本和美国房地产泡沫破裂，引发金融危机的原因都是犯了同样一个错误“认为房价会持续上涨”。从理论上来说，因为大城市人口持续增加，居住需求增加，城市土地本身的稀缺性导致了房价会持续上涨。这也是上世纪80年代日本敢对于房地产持续释放资金和美国金融机构敢发房产次贷的主要原因。但是实际情况是，当房价上涨到一定地步后就会滞涨，因为人的购买力是有限的的，而人的需求会因为高房价而被抑制。
第二、加杠杆买房和炒房的人其实也是多数认为“房价会持续不停上涨”，而忽略了过高房价对于经济的抑制作用。一个最简单的例子就是，因为高房价的带来居民消费降低、生育率降低等已经很明显了。毕竟社会上的资本不可能是无限的，大量的资金涌入房地产的后果就是其他行业没有资金可用，最后就是逼迫大家全部进入房地产行业，引发经济危机或金融系统风险。
日本、美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房中产过得都很惨，资不抵债是必然
第一、房价腰斩资不抵债，最后倾家荡产的人不在少数。曾经看过这样的一个日本故事，一个日本某大学的老教授赶上了上世纪80年代的日本房价暴涨时期。跟其他人一样，把自己所有的积蓄用来购买了东京郊区的一处房产，根据规划来说未来3-5年这块会成为新的商业中心。谁知道最后日本房价泡沫破裂，这块房产价值腰斩，银行逼迫提前还贷。老教授不得不把自己所有的资产做抵押给了银行，如今郊区房产还在废置，自己也开始了租房生涯。这样的例子在日本和美国有很多，这也是为何从上世纪80年代后日本基本所有的财团包括民间资本不再轻易进入房地产行业的原因，因为有过这样的教训，而且是全民教训。
第二、我们不是没有这样的教训，上世纪90年代海南地产就发生过类似的事情，只能说国人太健忘。看过我文章的朋友应该知道上世纪90年代（91年左右）因为海南单独设省，吸引了大量的资本进入。房地产企业在这个时候蜂拥而至，超过2万家房企在海南这个小岛聚集，1年时间就让海南的房价达到5000元左右（这可是91年哦）。最后泡沫破裂，大量房企倒闭这波风席卷了全国。
综上，我们应该庆幸2016年高层提出了“房住不炒”的定调，甚至2019年12月份已经明确了“不把房地产作为短期***经济的手段”。如果说过去是因为计划经济向市场经济转型我们尚未有经验，如今我们再犯同样的错误就不应该了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
你还别说，我一个朋友恰巧经历了整个日本房价泡沫破灭的过程。
我这个朋友今年60多，做生意的。闲聊的时候，说起了那次投资日本的过程。
他家里不错，他可以说是中国最早做生意的一批人。
当日本经济蓬勃发展的时候，国内好些人其实已经定上了日本的房地产。
当时，他投资大概150多万人民币。
开始的时候，仅过了一年就增值了大几十万。
你说厉不厉害，但也可以看出泡沫多大。
可高兴还没半年了，泡沫破了！
因为他是全款买的，当时卖的话大概减值三分之一。
但从顶峰可是50%多！从200多万掉到100多啊！
看过一个日本的故事，跟大家讲一下。
日本的一家中产在房价几乎最高的时候把自己住的小房子卖了，贷款买了一个更贵的大房子。这时候他的工资刚刚好够还贷款的，家里生活就已经很拮据了。
那时候日本人对经济对、自己的房价都很狂，说东京的一条街可以买下美国，这种氛围影响了所有日本人。
这时候他的想法是反正房价要涨，等过几年把这个大房子卖了，再换回小房子，可以挣一大笔钱。再说了，即使说房价上涨不多，他的工资也是会上涨的呀。肯定过几年后还款就不费力气了。
但是让人没想到的是，日本的房价突然崩溃了。更让人没想到的是他的工资不但没有涨，反而还降了一些。
这时候他就很尴尬了，把这房子卖了，还完贷款就没剩下什么了，以前的房子也被卖了，没有钱也再买不起了，他已经无家可归了。
于是他想了一个办法，把这个大房子租了出去，然后自己租一个小的。用租金的差价加上他的工资收入勉强还贷款。
他这种情况还算比较好的，自己的工资收入也不低。如果真是贷款在自己能力范围之外的话，可能只能破产了。
美国类似的故事也有很多，只不过美国人似乎还没有这么精明，房价泡沫破裂后，很多人直接就破产了，房价泡沫的破裂直接造成了08年的次贷危机。
广大人民群众不要听头条忽悠，这年头傻子才会买房，中国人口老龄化，单生子女家庭越来越多，人口急剧下降，而开发商还在以百米冲刺的速度建房……保守估计中国房子够40亿人居住，有钱人都有几[_a***_]甚至于有的有十几套，没钱的始终买不起，现在房子都是有价无市的局面，事实就是这样，以前随便一个智能手机都要1千多，现在几百块都没人要，十几年前汽车只有老板买得起，现在满大街都是便宜小车……时代在变，什么东西多了就不值钱，物以稀为贵，铁一般的事实，科技发展飞快，现在社会发展比你想象的快，十几年前的电视机你会买吗？十几年前的手机你还买吗？十几年前你爸为你在农村修的房子你要吗？十几年前的装修风格你喜欢吗？十几年前的装修材料你还用吗，却不说二十年后的房子是不是危房！手机，汽车，房子这些东西更新换代也快，二十年之后最不值钱的就是房子！
你怎么看待房地产开发报建工作？
说实话，在房地产公司内部，开发报建的部门从来都不是核心部门，但是是一个很锻炼人的部门。我们公司新招聘的人员，不管他学的什么专业，应聘的是什么岗位，我都建议先安排到开发报建部门实习。
第一是因为开发报建的工作对技术的要求不高，但是综合素质要求最全面。举个例子，你可以不用像设计部那样看施工图，像工程部那样懂做法懂工艺，像成本部那样懂造价，懂招***。但是各个部门的基础知识你都必须要懂一点，比如你看不懂施工图，但至少会看方案图。
第二是开发报建部门的工作贯穿整个房地产开发的流程，不像其他部门，只在房地产开发过程中参与其中一个部分。比如设计部可能主要工作在完成施工图后就结束了，工程部在工程竣工后就结束了，营销部在清盘后就结束了，而开发部在任何时候都有参与，你可以更全面的了解房地产公司的运作流程。
但是我不建议你长期在开发报建部门工作，并把这个岗位作为你的职业目标。因为这个岗位的空间和门槛真的很低。在从事过这个工作几年后，你应该尝试着在房地产开发的某一个方面进行锻炼，并开始转岗到其他部门。
我见过开发报建做到一定年龄，开始转岗做拓展拿地的，利用以前在国土部门的人脉***，一样可以胜任。
转岗做设计的也不少，因为房地产公司的设计部门并不需要像设计院那样专业，各种各样的规范那是设计院的事，但是你需要知道当地规划部门的技术管理规定，懂得评价一个方案的优劣和户型的好坏，也可以把设计部的工作干的七七八八。
到此，以上就是小编对于房地产开发流程与分析实务的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产开发流程与分析实务的2点解答对大家有用。
