大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产企业流动性现状分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产企业流动性现状分析的解答，让我们一起看看吧。
房地产流动性风险详解？
一、房地产行业流动性风险的衡量指标根据房地产企业的特点，使用易变现率来衡量房地产企业的流动性风险。
易变现率={（股东权益+长期债务+经营性流动负债）-长期资产}/流动资产，从总体上来看房地产企业的易变现率都小于1，说明房地产行业整体上存在着用短期资金满足长期资金需求的情况。这与房地产行业的特征有关:房地产是一个投入大、价值高、经营周期长且***较慢的行业，而房地产企业的自有资金有限,利用自有资金完成房地产项目的开发基本不可能。我国房地产企业的流动资产占总资产比率其中存货占了很大比重资产负债率都比较高
（一）资产结构不合理。
房地产企业的流动性资产中，应收账款和存货占了主要地位，而房地产企业的销售模式以及产品特点决定了它的应收账款和存货难变现这一特点。部分企业单纯追求土地储备和多建存量房而忽略了资金链的平衡严重影响了企业的正常经营。（二）资本结构不合理，资产负债率高。
我国房地产行业的一个重要特点是自有资金有限，融资途径较为单一，主要依靠外源融资，且外源融资又以债务融资特别是银行信贷融资为主我国房地产企业流动性风险的控制措施:
（一）合理确定土地储备量。
我国房地产企业为了增加土地储备，经营性现金流历来负值居多，给企业造成了很大的风险
（二）加快资金的周转，提高资金使用效率。
为了充分利用闲置资金，可以对工程物资全盘考虑，统一调度，并进行横向融通，这样既能确保工程顺利进展，又能减少物资积压，加速***
（三）合理确定负债规模和比例，适度负债经营。
一手房销售还好，二手房流动性越来越差，背后的实质问题是什么？
大家好，我是勇谈。新建商品房（一手房）无论从销售还是价格走势来看无疑更占优势，二手房的流动性其实从2018年后就开始变差，甚至对于三四线城市来说已经步入了“有价无市”的局面。这背后的实质其实还是房产整体供过于求导致的，尤其是中小城市的房产空置率更是恐怖。借此机会简单谈谈我的观察。
新建商品房和二手房市场最大的区别在于其购买群体有所区别，新建商品房的购买群体中投资客占据了相当大的一部分
房产投资最重要的一点就是预期收益，投资投的其实是未来。相比于二手房本身的周边***配套等相对已经比较完善，未来进行调整的概率不大来说；新建商品房周边却存在着各种可能性，商业、医疗、教育、交通等条件都会不断改善，尤其是对于一些新区来说。以目前市场价值100万的房产举例，如果随着后期商业、地铁、教育等各种***加持后房价上涨基本是板上钉钉。这也是为何多数投资者喜欢投资新房而不是二手房的主要原因。
- 目前来看购买房产中有相当大一部分都是因为投资而不是自住需求，对于二手房市场来说购买者就相对比较单一除去刚需还是刚需
购买二手房的人群中，大多数都是为了自住或者说是“以小换大”的。他们买房的原因很简单，自住、子女教育（占大头）等，所以这部分朋友购房的选择只有一点“***配套必须符合要求”，也就是说二手房的价格已经在某种程度上到了最高点。因为根据国内城市发展规律来看，城市发展都是由内到外的，市中心的规划一旦确定后基本后期就很难有大的变化，唯一的变化就是修修补补而已。
既然购买新建商品房和二手房的人群不尽相同，自然遵循的市场规律也就不同
- 新建商品房的购买者看中的是后期增值收益，二手房相对来说就比较遵循市场供求规律
当新建商品房市场充斥了太多的投资因素后，那么价格的高低就取决于资本的多少了；相比于新建商品房来说，因为二手房的购买者相对比较单一，其价格受到的影响也就比较单一其实就是我们经常提到的市场供求规律。经过查询仅仅10年的商品房销售数据后我们发现，未来几年二手房供过于求的情况只会更加严重。
图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，简单计算后近10年来我国住宅商品房销售面积累计超过120亿平方米，而近10年我国城镇常住人口增加为1.78亿；按照2019年公布的城镇人均住房面积40平米来计算，近10年销售的房产就足够3亿人口居住。随着后期交付的房产越来越多，自然房屋理论空置率也会越来越高（目前计算已经达到了40%左右）。各位觉得这么高的房屋空置率下，二手房市场的价格会高得起来吗？如果不是考虑到害怕二手房市场价格波动过大会引起新建商品房市场价格波动，不少中小城市的房价早就开始跌了。
- 房产投资风始终存在，主因还是国内投资渠道过少，M2增速过高导致的
无论是从市场[_a***_]发展阶段还是国内投资者的投资习惯来说，目前国内都处于初步阶段。尤其在投资领域来看，哪怕是知名的投资机构多数也是抱着短期投资的思维来做事，3年左右是他们的底线。这样的短期投资思维充斥在各行各业，也就必然导致大量资本会大量涌入高回报、低风险的行业，比如：房地产业。从4月份后深圳楼市开始火热起来，其实很大一部分原因跟资本重新回归到房产投资有很大关系，因为大家在疫情期间都受到了很大损失，都希望通过某种手段来快速挽回损失。深圳本身的房价就比较坚挺，加上不缺乏有钱人的情况下，深圳楼市被资本炒热也就是必然。更何况近几个月国内M2增速始终保持了两位数以上的增长，货币超发总得有一个去处吧？楼市作为蓄水池的作用再次显现出来了。
一手房（新建商品房）销售还好，二手房流动性越来越差，背后的实质问题其实还是利益
- 新建商品房容易出售的逻辑也很简单，除去房企进行大肆宣传外，也跟地方、银行的放任有很大关系
土地财政还是国内多数地方必须依赖的财政收入方式之一（深圳都摆脱不了，更何况其他城市），什么样的情况下土地才能卖一个好价钱？当然的新房价格持续上涨，容易出售的情况下。房子好卖了，地方出让的土地才能卖上好加强，银行也自然能够获得足够的收益。这也是为何哪怕“首付分期是违规行为”，房屋质量等问题屡见不鲜的情况下，房管部门却鲜有作为的主要原因。
相比于随便出让一处土地就有几千万上亿的收入来说，一套二手房交易实际产生的税收不过几万（顶多几十万）各位觉得地方会花费力气来提高二手房价格？我们经常提到的“***原则”其实在地方来说早就被运用的淋漓尽致。所以，当你所在的城市如果是新建商品房价格持续坚挺，二手房则持续走弱的情况才是正常的房地产现状。
综上，一手房销售还好，二手房流动性越来越差，背后的实质问题就是利益分配。无论是个人、地方还是银行自然都是追逐利益的一份子，新建商品房能够获得收益更多自然就会愿意维护这部分利益，能够获得的二手房利益少自然就懒得费劲。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
到此，以上就是小编对于房地产企业流动性现状分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产企业流动性现状分析的2点解答对大家有用。
